Льготы по налогообложению

Основным преимуществом покупки недвижимости в Андорре, независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом княжества, является отсутствие налогов на недвижимость. Единственные связанные с этим расходы — это взносы в администрацию местных округов Кому, которые обычно не превышают 100 евро в год для шале (коттедж в швейцарском стиле) площадью более 500 квадратных метров.

В соседней Испании, например, налоги на недвижимость (известные как El Impuesto sobre Bienes Inmuebles или IBI- Налог на недвижимость) варьируются от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости и зависят от населенного пункта и численности населения.

Вид на жительство и иммиграция

Лица, владеющие недвижимостью стоимостью более 400 000 евро, имеют право подать заявление на получение вида на жительство в Андорре, которую часто называют «пассивным местом жительства». Для сравнения: соседняя Испания требует минимальных инвестиций в размере 500 000 евро для получения «Золотой визы инвестора», т.е. видa на жительство, который иностранцы получают за инвестиции в недвижимость. Однако среди иностранцев снижается интерес к получению «пассивного проживания» в Андорре. В основном это связано с тем, что на сегодняшнем рынке за 400 000 евро можно приобрести трехкомнатную квартиру на вторичном рынке недвижимости, тогда как шале среднего качества обычно имеет стартовую цену не менее 1 000 000 евро.

Политическая и экономическая стабильность

Андорра известна своей политической стабильностью и устойчивой экономикой. Статус нейтральной и эффективной с точки зрения налогообложения юрисдикции привлекает непрерывный поток иностранных инвесторов. Непоколебимое стремление княжества поддерживать стабильную и безопасную среду делает его привлекательным местом для инвестиций в недвижимость.

Красота природы и курорты

Андорра выделяется как страна без промышленного производства, где почти 15% земли отведено под национальные парки. Любители природы могут исследовать природный парк Кома-Педроса с нетронутыми альпийскими лугами, спокойными озерами и уникальным разнообразием флоры и фауны. Еще одна примечательная достопримечательность — долина Мадриу-Перафита-Кларор, признанная объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Курорты Андорры славятся органичным сочетанием природной красоты и современных удобств. Горнолыжные курорты, такие как Грандвалира и Вальнорд, особенно привлекают посетителей в зимние месяцы. Они предлагают обширную сеть горнолыжных трасс, подходящих для лыжников и сноубордистов любого уровня подготовки, дополненную первоклассными удобствами, включая лыжные школы, прокат снаряжения и развлечения после катания на лыжах.

Высокое качество жизни

Андорра предлагает высокое качество жизни, потрясающую природу, чистый воздух, а также безопасную и спокойную атмосферу. Горные ландшафты страны предоставляют множество возможностей для активного отдыха, в том числе катания на лыжах, пеших прогулок и катания на горных велосипедах. Кроме того, хорошо развитая инфраструктура и современные и удобные условия способствуют комфортному образу жизни. Согласно отчету Всемирного банка, Андорра занимает пятое место в мире по показателям «политической стабильности» и «отсутствию криминальной ситуации» в стране.

Образование

Андорра выделяется как единственная страна в мире, в которой параллельно работают три системы дошкольного и школьного образования: Французская, Испанская и Андоррская.

Языковое преимущество – Андорра официально является двуязычной страной, официальными языками которой являются каталонский и французский. Система образования отражает лингвистическое разнообразие: учащиеся получают обучение на обоих языках. Большинство предметов преподается на каталанском языке, а французский язык вводится в качестве второго языка с раннего возраста.

«Недостатки»

Доступность

Несмотря на то, что Андорра расположена в центральной части Пиренейского полуострова и это может быть выгодным, основная часть ее территории расположена в гористой местности, что может привести к ограничению доступности, особенно, в зимние месяцы, когда снегопады и перекрытие дорог могут помешать поездкам в страну и обратно.

Важно отметить, что в Андорре нет собственного аэропорта или железнодорожного вокзала,
поэтому доступ в основном зависит от двух дорог, по которым можно добраться на машине или автобусе.

Дорога из Франции, до которой можно добраться на автомобиле, извилистая и за последние годы не подвергалась значительной модернизации. Кроме того, въезд в Андорру из Испании становится все более затруднительным из-за длительных пробок (задержек) на границе.

Ближайший международный аэропорт к Андорре — Эль-Прат в Барселоне.

Цены и ликвидность

Хотя Андорра может предложить привлекательные возможности для инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость могут быть относительно высокими, особенно в популярных районах или сегментах рынка класса люкс. Потенциальные покупатели должны тщательно рассматривать возможности своего бюджета и оценить потенциальную эффективность инвестиций.

.
Как и многие курортные объекты в Европе, недвижимость в Андорре может испытывать недостаток ликвидности. Небольшой размер страны и численность населения могут привести к ограничению спроса на арендуемую недвижимость, особенно вне пикового туристического сезона. Это может повлиять на возможность получения дохода от аренды вашей недвижимости.

Стоит отметить, что в этой небольшой стране зарегистрировано более 60 агентств недвижимости, а многочисленные предложения по недвижимости в Андорре можно найти на международных сайтах недвижимости, обычно выступающих в роли посредников.

Технические сложности при инвестировании

Важно знать, что получение ипотеки в Андорре практически невозможно для нерезидентов. Покупки недвижимости должны быть оплачены с банковского счета в Андорре.

Банки Андорры в основном сосредоточены в частном банковском бизнесе, что приводит к потенциально длительному процессу открытия счета в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Эти трудности, связанные с открытием счетов, следует учитывать при регистрации компании в Андорре, особенно для покупки коммерческой недвижимости. Банки могут отказать в обслуживании счетов юридических лиц для международных сделок, если на счете не имеют депозит в размере более 500 000 евро.

Кроме того, получение разрешения на строительство дома в Андорре может отнять у вас много времени, с соглашением «под ключ» на покупку земельного участка от шести месяцев до года.

Стоимость жизни

Цены на продукты питания и домашние товары в Андорре, как правило, на 15-30% выше, чем цены в соседней Испании и Франции. Андорра предлагает конкурентоспособные цены на табак, алкоголь, косметику, духи и предметы роскоши. Тем не менее, бренды роскошной одежды обычно в Андорре не встречаются.

Рынок недвижимости Андорры

Несмотря на свои стремления в 2013 году стать международным финансовым центром, Андорра столкнулась с несколькими проблемами для полной реализации этой цели. Страна открыла свои двери для иностранных инвесторов, внесла изменения в свои законы, чтобы позволить иностранцам регистрировать фирмы и приобрести статус резидентов.

В течение семи лет были инициированы некоторые крупномасштабные инвестиционные
проекты, в том числе строительство аквапарка и казино. Тем не менее, первый проект, предпринятый российским инвестором, был остановлен. По словам экспертов, официальные власти Андорры, которые являются владельцами курорта Caldea, выразили обеспокоенность по поводу потенциальной конкуренции и помешали инвестору выйти на рынок. Самый значительный проект для экономики и статуса
Андорры, казино, был завершен только в марте 2023 года.

По данным рейтинговых агентств, одним из основных факторов, способствующих отсутствию привлекательности Андорры для инвестиций, включая его рынок недвижимости, является критическое отсутствие экономической диверсификации. Страна сильно зависит от внешней торговли, туризма, торговли и финансовых рынков. Хотя в последние годы был постепенный рост, он остается чувствительным к внешним шоковым воздействиям.

По данным Департамента статистики Андорры, рост замедлился до 2,3% за первые девять месяцев 2019 года, по сравнению с 2,5% в 2018 году и 2,6% в предыдущем году. Standard & Poor's ожидает среднего роста на 1,3% на 2019-21 годы, что в значительной степени обусловлено улучшением результатов в экономике соседних стран, таких как Франция и Испания. Тем не менее, в целях снижения потенциальных рисков, связанных с
его сильной зависимостью от сектора финансовых услуг, Андорра должна диверсифицировать свою экономику.

По данным Всемирного банка, Андорра вошла в пятерку самых посещаемых стран.

Примечательно, что на каждого жителя страны приходится 32,4 туриста. Тем не менее, значительная часть этих туристов, около 94%, являются однодневными посетителями. Эти люди, как правило, родом из близлежащих деревень во Франции и Испании и в основном посещают Андорру по выходным за покупками, пользуясь более низкими ценами на такие товары, как табак, алкоголь и топливо. Высококачественный туризм, предполагающий длительное пребывание в стране, составляет всего 6% от общего количества международных туристов, прибывающих в Андорру.

Элитная недвижимость премиум класса в Андорре

Андорра представляет собой подборку изысканных мест, где преобладает элитная недвижимость. Эти районы славятся захватывающим дух природным окружением, непосредственной близостью к основным удобствам и роскошным образом жизни. Ниже мы выделяем некоторые из уникальных мест для элитной недвижимости в Андорре:

1. Ла Массана:

Ла Массана расположена в одной из самых живописных и красивых частей города. Это одна из семи паррокий Андорры, которая известна своими очаровательными горными пейзажами и богатыми возможностями для отдыха на свежем воздухе. Онa может похвастаться известным горнолыжным курортом Вальнорд и множеством роскошных шале и апартаментов, из которых открывается панорамный вид на окружающие горы.

2. Андорра-ла-Велья:

В Андорре-ла-Велье, столице Андорры-ла-Вельи, есть высококлассные апартаменты и пентхаусы, расположенные в самом центре города. Такое отличное расположение обеспечивает удобный доступ к элитным торговым районам, изысканным ресторанам и культурным достопримечательностям, олицетворяющим роскошную городскую жизнь.

3. Эскальдес-Энгордань:

Эскальдес-Энгордань славится своими роскошными оздоровительными центрами, термальными курортами и роскошными отелями. Он представляет собой сочетание высококлассных квартир и домов, часто с захватывающим видом на соседние горы и живописные долины.

4. Ордино:

Ордино отличается спокойной атмосферой и живописными пейзажами. Он предлагает множество роскошных объектов недвижимости, в том числе
традиционные шале и современные виллы, часто расположенные в окружении природы и спокойствия.

5. Канильо:

Канильо является домом для престижного горнолыжного курорта Грандвалира с множеством роскошных объектов недвижимости, удобно расположенных рядом с горнолыжной трассой. Это место обещает беспрепятственный доступ к зимним видам спорта, а также захватывающий вид на горы.

6. Сольдеу:

Сольдеу расположен в непосредственной близости от горнолыжного курорта Грандвалира, предлагает роскошную недвижимость для любителей лыжного спорта. Он представляет собой отличный выбор для тех, кто ищет гармоничное сочетание отдыха на свежем воздухе и высококлассной жизни.

7. Эль Тартер:

Эль-Тартер стратегически расположен недалеко от горнолыжного курорта Грандвалира и предлагает множество роскошных шале и апартаментов, часто имеющих прямой доступ к горнолыжным трасам, что дает поистине возможность испытать необычные альпийские впечатления.

Как совершать покупки и налогообложение сделок

В 2007 году Андорра приняла закон, который фактически положил конец спекуляциям недвижимостью в стране. Впоследствии был принят прогрессивный закон о продаже недвижимости, согласно которому ставка налога в размере 15% применялась, если недвижимость была приобретена в течение последних 12 месяцев. Эта ставка постепенно снижается до 0% после периода владения недвижимостью в течение 12 лет. Однако существуют исключения; например, если житель Андорры решит продать недвижимость, чтобы реинвестировать доходы в другие проекты внутри страны.

Все сделки с недвижимостью в Андорре проводятся исключительно через аккредитованные агентства недвижимости. Это, в сочетании с упомянутым ранее законом о прогрессивном налогообложении, формирует основу для справедливого рыночного ценообразования и помогает предотвратить спекулятивную практику. Примечательно, что в Андорре не существует понятия «цены застройщика». Вместо этого цены на недвижимость
соответствуют среднерыночным ставкам. Тем не менее, разница в цене между недвижимостью на этапе строительства и полностью завершенной может составлять 15-20%. Сроки строительства в Андорре растягиваются из-за гористой местности, что может повлиять на возврат инвестиций.

Процесс покупки недвижимости в Андорре, как правило, сам по себе прост и быстр. Обычно все начинается с подачи договора купли-продажи, с внесением депозита в размере 10%, который не подлежит возврату, в случае отказа покупателя от сделки.
Впоследствии привлекается нотариус, и заключение сделки обычно занимает около двух месяцев. Сделка завершается подписанием соглашения о передаче права собственности. При приобретении недвижимости потенциальный владелец обяза уплатить фиксированный налог в размере 2% от стоимости недвижимости местной коммуне (муниципалитету) в дополнение к налогу в размере 2% правительству. Однако если покупателем является юридическое лицо, ставка налога увеличивается до 4,5%. Важно отметить, что покупатели не облагаются никакими налогами, взимаемыми агентством недвижимости. При этом продавец несет ответственность за уплату комиссии, которая обычно составляет 5% от общей суммы транзакции. Все налоговые платежи должны осуществляться через банки Андорры.

Андорру обслуживают всего четыре нотариуса, а текст договоров купли-продажи и аренды недвижимости соответствует государственным стандартам. Фиксированная плата за нотариальные услуги составляет 180 евро, а ко всем нотариальным документам применяется дополнительный налог в размере 5%. Нотариус, председательствующий при подписании договора, гарантирует законность сделки, устраняя необходимость юридической проверки со стороны сторонних юристов, что является распространенной практикой во многих других странах ЕС. Кроме того, нотариусы ведут
конфиденциальную книгу учета всех сделок с недвижимостью, и этот реестр не доступен третьим лицам.

Иностранным физическим лицам и иностранным компаниям предоставлены неограниченные права на покупку недвижимости в Андорре. Важно отметить, что автоматическое наследование имущества между супругами не применимо в Андорре, что требует принятия особых мер по наследству в таких случаях.

Рынок аренды недвижимости

Рынок аренды недвижимости в Андорре за последние два года пережил возрождение: рост цен составил от 5% до 15%. Такое возобновление активности можно объяснить увеличением числа заявителей, желающих получить пассивное и активное место жительства, после принятия нового «Закона об инвестициях», а также растущим. интересом со стороны иностранных инвесторов, желающих основать компании в Андорре.

Примечательно, что рынок элитной недвижимости оставался устойчивым на протяжении всего периода, даже во время финансового кризиса 2008 года, демонстрируя ценовую стабильность. Эксперты предполагают, что такую стабильность можно объяснить нехваткой объектов элитной категории, что делает ее привлекательным сегментом для потенциальных инвесторов. В настоящее время договоры аренды для арендаторов не облагаются налогами. Платежи за коммунальные услуги обычно производятся посредством вкладов с фиксированной суммой, которая варьируется в зависимости от конкретного объекта недвижимости и корректировка осуществляется лишь по итогам года.

Арендаторы обычно обязаны внести залог, эквивалентный двум ежемесячным арендным платежам. Залог возвращается полностью по окончании срока аренды или частично после оценки состояния имущества. Дополнительно стоимость услуг агентства недвижимости по оформлению договора аренды эквивалентна арендной плате за один месяц плюс НДС (IGI, 4,5%) в дополнение к арендной плате за первый месяц. Следовательно, общая стоимость заключения договора аренды в Андорре равна сумме четырехмесячной арендной платы. Договоры аренды в Андорре обычно заключаются сроком на пять лет.

После подписания договора аренды арендаторы обязаны заключить договор на обслуживание с андоррской энергетической компанией FEDA, чтобы обеспечить подключение электричества к объекту недвижимости. Первоначально арендаторы должны получить документ «Butlleti Electrical» с печатью правительства Андорры, в котором указана необходимая электрическая мощность. Стоимость этого документа варьируется от 50 до 150 евро в зависимости от типа сдаваемой в аренду недвижимости.

После подписания договора аренды арендаторы должны зарегистрировать договор в соответствующей местной администрации (Comu). Для завершения этого процесса владелец недвижимости должен предоставить арендатору копию Свидетельства о пригодности жилья с печатью правительства Андорры. Арендаторы также обязаны подписывать договоры страхования недвижимости, в первую очередь от пожара и других форм имущественного ущерба. Эта страховка является обязательной составной частью договоров аренды и может быть
оформлена в любом страховом офисе Андорры.
Учитывая рост, наблюдаемый на рынке недвижимости, особенно в 2013 году, эти события могут послужить дополнительным стимулом для частных лиц, рассматривающих покупку жилой или коммерческой недвижимости в Андорре.